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房地产信托股权融资模式,明股实债

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  • 房地产业信托融资方式的运作方法及步骤
  • 房地产企业股权融资方式相对于其他融资方式有什么优点,有这方面的专家可以解释一下么?
  • 房地产开发商融资的途径和方式
  • 房地产信托融资的特点?
  • 房地产企业股权融资方式相对于其他融资方式有什么优点,有这方面的专家可以解释一下么?
  • 房地产开发商的融资方式有哪些?
  • Q1:房地产业信托融资方式的运作方法及步骤

    关于“房地产业信托融资方式的运作方法及步骤”,既然是“信托”融资,那就可以在想象的空间内任意设计,只要别逾越了法律的边界就行.
    其实,房地产“信托”融资的关键还是如何融资+投资,融资可以通过集合的或单一的信托计划来募集所需资金,投资可以通过贷款或股权等方式来进行,只要保证收益可得和风险可控就差不多了,具体操作起来可复杂也可简单.
    这里,信托发挥了什么??——还是老角色:导管。
    如果真的有兴趣的话,请看看http://www.trustlaws.net/hotspot/Class.asp?ClassID=12&SpecialID= 这里有“房地产信托”的详细论述.

    Q2:房地产企业股权融资方式相对于其他融资方式有什么优点,有这方面的专家可以解释一下么?

    其实,根据我国相关金融法律规定及实践操作,房地产企业融资的基本模式主要有三大类:债权融资、股权融资以及混合型融资(即融合债权融资与股权融资)。而其间,又可以根据适用范围及风险点控制等因素的不同具体细分出十数种操作方式来满足房地产企业或项目的不同融资要求。笔者认为,开发商融资难点并不在于缺乏融资渠道,而在于不了解融资渠道或是缺乏必要的融资基本条件,以及未对企业未来的融资需求作必要的规划和安排,导致一种渠道受阻时无法及时启动其他融资渠道。
    下面笔者分别介绍一下除银行贷款、民间借贷以及公司间拆借之外的几种典型融资模式。
    (一)债权融资
    1、典当
    典当是指当户(需要融资的房地产企业)将其动产、财产权利或其他房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得资金并在约定期限内支付当金利息,偿还当金后取回典当物的行为。
    典当作为一种特殊的融资渠道和方式,相对于银行贷款,优点在于门槛低、手续灵活简单,融资简便、快捷、省时省力。对于资金需求不大,又有适当的典当抵押物的情形下,是房地产企业解决燃眉之急的一种有效方法。
    2、信托贷款
    信托贷款是指信托公司通过集合资金信托计划募集资金后,以信托贷款的形式贷款给企业,操作程序上和银行贷款并无本质不同。但在当前宏观调控银行银根紧缩的大背景下,信托贷款相比银行贷款容易获得。
    3、公司债券
    根据《公司债券发行试点办法》的规定,公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。公司债券的本质其实是公司向广大投资者借款,之后按照事先约定的利息归还本息的一种借款方式。
    根据中国目前的法律框架,公司债券的发行归中国证券监督管理委员会管理,主要针对上市公司。
    4、企业债券
    根据《国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》的规定,企业债券是指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券,包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。企业债券的性质和公司债券并无不同,依据目前中国的法律框架,企业债券的发行归国家发展改革委管理,主要针对非上市公司。
    5、短期融资券
    短期融资券本质和公司债券、企业债券相同,只不过期限较短,均在一年以下(含一年),依据目前中国的法律框架,短期融资券的发行归中国人民银行管理。
    债权融资的优点在于投资人并不会介入企业的日常管理,难点在于必须要有良好的信用,且还款压力大、成本高。同时,对于发行公司债券、企业债券、短期融资券而言,对房地产企业的规模,治理结构,以往信用状况等方面具有较高的要求,并非短期内可以达到要求。

    Q3:房地产开发商融资的途径和方式

    融资,不是一个行业的,都大同小异吧,我们家开了一个有限公司,找个个会计公司,给担保了80W,每个月还利息就可以了,你找找当地的会计公司看看能不能帮助你

    Q4:房地产信托融资的特点?

    成本高、期限长、行业风险大、不支持

    Q5:房地产企业股权融资方式相对于其他融资方式有什么优点,有这方面的专家可以解释一下么?

    其实,根据我国相关金融法律规定及实践操作,房地产企业融资的基本模式主要有三大类:债权融资、股权融资以及混合型融资(即融合债权融资与股权融资)。而其间,又可以根据适用范围及风险点控制等因素的不同具体细分出十数种操作方式来满足房地产企业或项目的不同融资要求。笔者认为,开发商融资难点并不在于缺乏融资渠道,而在于不了解融资渠道或是缺乏必要的融资基本条件,以及未对企业未来的融资需求作必要的规划和安排,导致一种渠道受阻时无法及时启动其他融资渠道。
    下面笔者分别介绍一下除银行贷款、民间借贷以及公司间拆借之外的几种典型融资模式。
    (一)债权融资
    1、典当
    典当是指当户(需要融资的房地产企业)将其动产、财产权利或其他房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得资金并在约定期限内支付当金利息,偿还当金后取回典当物的行为。
    典当作为一种特殊的融资渠道和方式,相对于银行贷款,优点在于门槛低、手续灵活简单,融资简便、快捷、省时省力。对于资金需求不大,又有适当的典当抵押物的情形下,是房地产企业解决燃眉之急的一种有效方法。
    2、信托贷款
    信托贷款是指信托公司通过集合资金信托计划募集资金后,以信托贷款的形式贷款给企业,操作程序上和银行贷款并无本质不同。但在当前宏观调控银行银根紧缩的大背景下,信托贷款相比银行贷款容易获得。
    3、公司债券
    根据《公司债券发行试点办法》的规定,公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。公司债券的本质其实是公司向广大投资者借款,之后按照事先约定的利息归还本息的一种借款方式。
    根据中国目前的法律框架,公司债券的发行归中国证券监督管理委员会管理,主要针对上市公司。
    4、企业债券
    根据《国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》的规定,企业债券是指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券,包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。企业债券的性质和公司债券并无不同,依据目前中国的法律框架,企业债券的发行归国家发展改革委管理,主要针对非上市公司。
    5、短期融资券
    短期融资券本质和公司债券、企业债券相同,只不过期限较短,均在一年以下(含一年),依据目前中国的法律框架,短期融资券的发行归中国人民银行管理。
    债权融资的优点在于投资人并不会介入企业的日常管理,难点在于必须要有良好的信用,且还款压力大、成本高。同时,对于发行公司债券、企业债券、短期融资券而言,对房地产企业的规模,治理结构,以往信用状况等方面具有较高的要求,并非短期内可以达到要求。

    Q6:房地产开发商的融资方式有哪些?

    房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中,房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件,是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵,一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态,但房地产是一个经济范畴,是一种特殊形态的财产,是一种财富的象征。另一方面,以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系,在不同的所有制条件下,其权属状态不同。
    房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,是一项新兴的独立产业,是城市第三产业的一部分。房地产业应包括:土地的开发,房屋的建造、维修、管理,土地使用权的有偿转让、划拨,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广,其中房产是指建设在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等;地产是土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁,房屋维修、装饰,房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的,也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。
    第二个问题解答:(用菜单展开方式表述)
    流程分几种,看你的问题估计你问的是开发:
    选址研究,寻找合作伙伴,签订合作意向,协议及合同书

    向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书

    向计委申报立项报告

    计委函至规划局

    规划局会签返计委

    计委下文同意立项并要求可行研究,此文经建委开发办会签

    运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算,编制可研报告
    计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

    对可研批复,两委会签,即下达规划设计任务;运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

    据此办理征地及前期规划准备工作,开规划设计任务通知

    规划局法征地意见函

    到土地管理部门及土地使用部门征求意见
    ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓
    新征地到土地局、规划局、乡、村公所 旧城改造到区地政科
    结果报市房地局 结果报市房管局
    ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛
    市下文批地

    ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓
    画桩位给钉桩条件,测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理
    钉桩,成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价
    │ │
    申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得
    │ 土地使用证
    按规划设计条件征询意 │
    见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房
    │ │
    规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
    │ │
    委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
    │ │
    到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册
    │ │
    规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证
    │ 了解线路情况与供电局运行班协商
    修改后送首规委审图 改造、移线方案
    │ 煤气、道路、上下水改路由
    首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表,做正式
    出市政会议纪要 供电方案,申请临时施工用电,委托施工。
    ┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
    进行个体设计(大公共建筑首规委审查)
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    领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
    │ │ │
    运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请,列入 到取税单
    制作资料 计划(建委会签)
    │ │ │
    报价小组审查,领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领
    许可证 审批表 投资许可证登记卡,登记并取得许可证

    建委、物价局下文批价

    运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
    “房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章,证明市政条件落实

    四源费缴纳

    到开发办市政处核实任务

    开发办工程处同意招标

    填招标申请书并到市招标办登记

    招标办看现场

    运用“投资项目概预算系统”编制标底

    招标办审查标底

    开标会

    定合同,写评标报告,发中标通知书

    招标办盖章同意
    ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
    施工单位 质量总站受理 市 市审查局审核 市开发办秘书
    同意施工 质量监督 落实任务 资金来源,任 处登记
    务来源及一切手续
    ┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
    建委工程处同意开工,办理开工许可证

    施工单位进场开始施工,小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

    ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
    小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 (自建锅 到煤气公司
    路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房) 报装
    计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定
    委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案
    配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计
    建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场
    收 收 验收 验收 规划 施工
    设备安装 到市政 位置 业务科检验
    及验收 监理所 委托 同意接气
    送电 下水报 设计 凭通气单到
    装 到劳动 管网所办固
    规划设 局报装 定资产转移
    计 环保局 手续及通气
    竣工验 审查消 手续
    收 音除尘 凭接气单到
    设备 液化气公司
    竣工验收 办各户通气
    手续
    通气
    ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
    全部工程竣工

    四方验收、检验单签字盖章
    ┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
    凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
    ┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
    出库分配及销售、办理产权证

    运用“房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段

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